在英国买卖房产，涉及哪些主要的税务及费用问题？

投资海外房产除了要了解投资回报率以外，更要在房产交易过程中，对各阶段的税务和费用问题有详尽了解，否则有可能会面临成本叠加甚至是来自政府的罚金。今天来带大家了解一下在购买、持有、售卖英国房产的各阶段的成本和税务费用。

房产购买阶段成本

买房成本主要涉及，印花税、律师费、土地注册费等。

印花税 Stamp Duty Land Tax

印花税土地税 (SDLT) 是房主在购买房产时，根据房产的价值，按购买价格向英国税务局所缴纳的税费，一般需要买家在房产交易完成的30天内缴纳。

疫情期间，英国政府在 2020 年 7 月 8 日至 2021 年 9 月 30 日期间降低了印花税的费率，希望以此来帮助房市尽快复苏。

2021年7月1日至2021年9月30日期间，印花税的起征点变为自住房￡250,000，非自住土地或房产 ￡150,000。自2021年10月1日起，印花税的起征点将恢复，即自住房 ￡125,000，非自住土地或房产不变。

如果您在其他地方（包括其他国家）拥有另一处房产，也就是说计划购买的房产为额外的房产，则上述的税率将额外增加 3%。

如果购买人不是英国居民，则还要再增加 2%。这意味着购买人最高可能会支付 17% 的税率。

律师费 Legal fee

英国的房地产市场已形成了一套成熟的交易系统，在买卖房产时，皆须聘请专业的执业律师来参与，以保证房产的交易是符合英国的法律的。

同时，律师也可以帮助其客户进行房产调查、卖家背景调查、买家资金来源审查等，保证其客户的利益。律师费用根据房产类型、位置和交易的复杂程度有所不同，一般的收费在1500-3000英镑不等。

土地注册费 Land Registration

土地注册处负责记录并保存英格兰和威尔士地区所有注册房产。新业主登记房产需要向注册处缴纳费用。这笔费用也将根据房产价格而有所不同，在 90 到 140 英镑不等。

持房期间成本

持有房屋期间，也有一系列的费用成本，包括市政税、个人所得税、房屋保险和水电费等等。

市政税 Council Tax

市政税有些类似国内的物业费，是对于当地市政厅所提供的服务的费用缴纳，服务包括学校、道路建设、垃圾收集等，还包括支付警察、消防和其他地方服务的费用。

英国的Council Tax每年大约在900-3000英镑之间不等。伦敦地区的费用可达1500镑以上。

如果涉及出租，市政税一般会由租客承担。如果房子未出租，且房主并不在房子居住，可向当地Council申请物业税50%的减免。

还有一些其他情况，房主可以申请市政税的减免：

1. 房主一人居住或家中没有其他成年人--减免25%

2. 房客全部为全日制学生--减免100%

3. 房屋只有租客一个成年人居住--减免25%

个人所得税 Income Tax

如果年租金收入高于￡12,500，需要缴纳一定的租金所得税。具体税额按照所得租金进行划分，2021年4月6日至2022年4月5日的税率如下表所示：

房主可用一些已付费用来抵扣所得税费用，包括但不限于：市政税、中介费、保险费、贷款利息、电费、水费、煤气费装修费等。

房屋保险 Insurance

英国购房有两类保险，一种是建筑保险 (Buildings Insurance) ，另一种是财务保险 (Contents Insurance)。

建筑保险承保房屋内的固定内装和整栋房屋的建筑结构，例如：墙壁、门窗、地板等。如果房主申请了贷款买房，则会被强制要求投保房屋保险。

财物保险承保房内物品损坏或被盗时，更换物品的费用。财物保险不是必须的，在购买时可以和建筑保险结合，也可以单独购买。

房屋出售及继承成本

在卖房的过程中，主要的成本包含资本利得税、遗产税以及中介费等。

资本利得税 Capital Gains Tax

当房产被处置时，如果利润超过了一定的额度，需要向英国政府缴纳资本利得税 (CGT) ，是对资产从购买之日到出售之日的利润征税。

英国政府出台新的规定：房主需要在房产出售后的30天向政府交纳资本利得税，否则将会面临高额罚金！

不过不是所有房产都需要缴纳该税费的，如果房主出售的房产是其唯一住房或者为自住房，是不需要缴纳的。

为计算收益，将会扣除与买卖有关的所有费用，例如印花税、律师费、房产改造的费用等。

举个例子，您以15万英镑的价格购买了一间房（第二套住房），后来以30万英镑的价格出售。当年缴纳了个人收入税2.7万英镑，支付了7500英镑的印花税以及3000英镑的律师费。在出售房产时，缴纳了3000英镑的律师费以及1000英镑的中介费。

那么收益将是: 30万英镑-15万英镑-买卖成本41,500英镑=108,500英镑

在减去12,300 英镑的CGT豁免之后，剩下的96,200英镑将被收取18%或28%的税费，具体取决于房主的收入和收益水平。

遗产继承税 Inheritance Tax

如果房屋所有人去世，有可能需要缴纳遗产税 (IHT)。如果财产价值在￡325,000以下则可免缴遗产税。当价值超过免税部分将对超出的价值征收40%的遗产税。

例如，房子价值为60万英镑，免去￡325,000的津贴，差额部分￡275,000征收40%遗产税。税率为：(600000-325000)*40%=110,000